Оцените свои финансовые возможности по покупке и выплате дома

В качестве первого шага в процессе поиска дома, свяжитесь с банком или ипотечным брокером (mortgage broker) и попросите сделать вам “mortgage pre-approval (процесс, который даст вам не только понимание о стоимости дома, который вы можете себе позволить, проценте займа, месячных платежах и т.д., но вы также уже будете готовы сделать предложение на покупку (offer) когда найдете понравившийся вам дом. Продавцы хотят быть уверены, что вам одобрят займ и многие будут рассматривать ваш офер только с приложенным pre-approval письмом. В процессе покупки дома не следует совершать никакие действия, которые могут повлиять на ваше финансовое положение (не меняйте работу, не совершайте крупные покупки, например машину, не открывайте новые кредитные карты, не выводите деньги со счетов и т.д.). Попросите вашего риелтора рекомендации ипотечного брокера с которым он/она работает.

Риелторы в шт. Северная Каролина разделятся на агентов продавцов и агентов покупателей, кот. защищают интересы своих клиентов. Eсли вы покупатель – имейте в виду, агент продавцов защищает интересы продавцов и никого другого. Это относится и к покупке новых домов и когда вы заходите на Open House – те агенты представляют интересы продавцов. Не делитесь с ними никакой информацией кот. они могут использовать против вас (напр. если вы скажете, что у вас заканчивается срок аренды, то агенту это покажет что вам срочно нужен дом и продавцы менее охотно пойдут на уступки в цене и в ремонтах). Для покупателей услуги риелтора (агента покупателей) абсолютно бесплатны в Северной Каролине, поэтому всегда ищите дом со своим риелтором!

Свяжитесь со своим риелтором

Поделитесь с ним/с ней информацией о доме, который вы хотите купить (район, дом или таунхаус, максимальная цена, количество спален, участок, школы, год застройки и т.д. – чем больше вы дадите информации, тем больше вы «отсеете» домов, которые вам не подходят).  Попросите подписать вас на рассылку с информацией о домах, которые в данный момент есть на рынке, и которые выйдут на рынок в ближайшее время. Риелторы, в отличие от популярных веб сайтов, используют свою собственную компьютерную систему, т.н. систему MLS. В ней содержится информация о самых «свежих» домах, домах, которые только готовят к продаже, а также более точная информация о текущем состоянии домов, выставленных на продажу.

Начинайте поиск дома

Просматривайте информацию о домах, которая будет приходить на вашу электронную почту. Если решите посмотреть дом вживую, звоните своему риелтору, и он/она назначит время для просмотра. Дома в RTP area продаются довольно быстро, поэтому не следует затягивать с просмотром. Если вы все же решились делать офер на дом, сразу же обговорите цену и условия с вашим риелтором. Он/она проверит историю продаж дома, цены домов проданных по-соседству за последние несколько месяцев (COMPS), проверит историю выплаты налогов, наличие HOA и т.д. и вы сможете скорректоровать предлагаемую цену и стратегию подачи офера (да, здесь тоже есть разные стратегии).

«Due Diligence» и «Earnest Money»

Подписанный покупателями и продавцами предложение на покупку (offer) является официальным контрактом, в котором вы обязуетесь купить дом, а продавцы обязуются вам его продать.

В Северной Каролине существует т.н. «Due Diligence» период (обычно 20-30 дней) в течение которого вы будете проводить инспекцию дома, обговаривать с продавцом условия ремонта (продавец может согласиться делать частичный или полный ремонт, а может и ответить отказом) и обратитесь за займом на покупку дома. Также в течение данного периода времени вы имеете право разорвать контракт по какой-либо причине или, вообще, без объяснения причины, уведомив продавца о разрыве контракта. Поскольку продавцы будут «снимать» дом с рынка и «держать» его для вас, принято предлагать т.н. «due diligence fee» – деньги, которые вы платите напрямую продавцам. Сумма Due Diligence не установлена и зависит от многих факторов, напр. "популярность" дома, наличие у продавца нескольких оферов, суммы дома, вашего желания "выиграть" определенный дом и т.д. Обговорите стратегию для суммы «due diligence fees» с вашим риелтором. Если вы решите не покупать дом (разорвать контракт), то эти деньги вам НЕ ВОЗВРАЩАЮТСЯ!

В дополнение к «Due Diligence Fees» принято предлагать т.н. «Earnest Money», тем самым показав продавцам, что у вас не только имеются деньги на покупку дома, но и что у вас серьезные намерения довести сделку до конца. Earnest Money чек выписывается независимому лицу (обычно это риелторская компания или адвокат). Если вы решите прервать сделку до истечения Due Diligence периода, то Earnest Money чек вам будет возвращен. В случае, если вы прерываете контракт по истечении Due Diligence периода, или вам откажут в займе (поэтому важно иметь pre-approval из банка заранее), то Earnest Money будут выплачены продавцам. Когда сделка все же заканчивается покупкой дома, то и Due Diligence и Earnest Money будут кредитованы в оплату ваших расходов на завершение сделки (closing costs).

Что обговариваевается в офере

В офере вы предлагаете сумму за которую вы желаете купить дом, срок «Due Diligence», сумму «Due Diligence fee», сумму предлагаемых «Earnest Money», предполагаемую дату покупки, а также перечисляете все то, что вы хотите, чтобы продавцы оставили в доме (напр. стиральная машина, сушилка, холодильник, детская площадка и т.п.). Все, что «прикручено», «привинчено» и «прибито» к стенам, полу и потолку переходит вам по умолчанию (люстры, плита, посудомойка, карнизы для штор, зеркала в ванных комнатах и т.п.). Также, в зависимости от ситуации, можно попросить продавцов оплатить гарантию на дом на первый год, предложить почистить ковры перед передачей ключей, запросить генеральную уборку и т.п.

Обговорив с вашим риелтором все детали, он/она составит офер (13 страниц) и вместе с вами еще раз «пройдется» по всем пунктам. Если все устраивает – вы подписываете офер, и приложив ваше pre-approval письмо из банка и все необходимые документы (disclosures), ваш риелтор пересылает офер агенту продавца. Рассмотрев офер, продавец решает принять ли его, отказать или сделать вам контрпредложение (counter offer). Сделав вам контрпредложение, продавец тем самым аннулирует ваш офер, и теперь ваша очередь решать принять ли предложение (офер) продавца, отказаться или предложить продавцу еще один альтернативный офер.

Multiple offers situation. Что это такое и как выиграть дом?

Популярность некоторых районов в RTP area, нехватка домов на рынке и всё чаще используемая продавцами (и их риелторами) стратегия "аукционов", когда дома выставляют на рынок немного дешевле рыночной цены или за рыночную цену явилось причиной к появлению т.н. multiple offers когда сразу несколько покупателей дают оферы на дом который только что вышел на рынок. В таких случаях сложно предположить за какую цену продастся дом и иногда приходится не только предлагать сумму выше запрашиваемой цены, но и уменьшать время на due diligince, предлагать больший due diligence и earnest money взносы, увеличивать down payment, не запрашивать гарантию на дом и т.п. Иногда продавцы и их агенты дают покупателям второй шанс объявляя всем наличие нескольких оферов и предлагая "улучьшить" начальные оферы. Количество оферов и условия других оферов не разглашаются. Поэтому, всегда важно знать максимальную сумму за которую вам будет не жалко "упустить" определенный дом.

Офер принят, контракт подписан. Что дальше?

Как только контракт подписан и вы выписали чеки, самое время подавать документы в банк на получение займа. В это время ваш риелтор (или вы сами) назначает инспекцию дома. Банк начинает рассмотрение вашего заявления и заказывает appraisal (оценку дома лицензированным специалистом по оценке домов). Вы выбираете и нанимаете адвоката, который будет проверять легальность сделки (спросите вашего риелтора порекомендовать вам адвоката с которым он/она успешно работает). Проведя инспекцию дома, инспектор составляет список всех недочетов и неисправностей в доме обнаруженных в процессе инспекции, и вы с вашим риелтором решаете, что из этого следует попросить отремонтировать продавца. Обговорить с продавцом все детали ремонта имеет смысл до окончания Due Diligence периода. По истечении Due Diligence периода вы просто ждете получения одобрения вашего заявления на займ. Рекомендуется также заказать через адвоката составление карты вашего участка (т.н. survey), где будет указаны точные границы и все то, что находится на вашем участке, но принадлежит соседям (напр. забор, сарай, кусты и т.д.) и наоборот.

Получив одобрение вашего заявления на займ и финальный финансовый расчет, вы идете в свой банк и просите сделать wire transfer денег со своего счета на счет вашего адвоката. Теперь вы готовы к финальному шагу – закрытию сделки (closing).

Закрытие сделки (Closing)

Вы, вместе с вашим риелтором, адвокатом и банкиром встречаетесь в офисе вашего адвоката или вашего риелтора, и подписываете все необходимые бумаги. Значение каждой из них вам разъяснит ваш адвокат. После подписания вы передаете ему чек, а он вам ключи от ВАШЕГО НОВОГО ДОМА! Поздравляю с вашим новым домом!