Сколько стоят услуги риелтора, иппотечного брокера, адвоката и инспектора?

Для покупателей, услуги риелтора бесплатны. Комиссионные риелтора покупателей оплачиваются агентом продавцов. Услуги иппотечного брокера тоже бесплатны. Услуги адвокатов в Wake County стоят в диапазоне $650-$1,100 (если вы берете займ) и меньше если покупаете за наличные. Стоимость инспекции зависит от общей площади дома и года застройки. Напр. за дом построенный между 2000 и 2016 гг. размером от 2,500 до 3,000 кв. футов, стоимость инспекции будет порядка $460.00. Также, стоимость увеличится, если вы заказываете инспекцию на радон (дополнительные ~$150.00) и на наличие термитов (<$100.00).

Какой дом я могу себе позволить?

В большинстве случаев , банк может одобрить более дорогой дом, чем вы хотите приобрести. Однако, не забывайте, что покупка дома на максимальном, верхнем пределе ваших возможностей, оставит вас с очень небольшим количеством наличных денег. Более разумный, индивидуальный подход к вопросу “Какой дом я могу себе позволить?”, состоит из расчета максимально комфортабельных для вас расходов на оплату дома. Для этого, во-первых, определите максимальный ежемесячный платеж, который вы бы хотели и могли делать каждый месяц. Проанализируйте свой семейный бюджет. Затем, с помощью Mortgage калькулятора, введите сумму желаемой оплаты и сегодняшних ставок по кредитам, чтобы найти сумму максимально комфортного для вас и вашего бюджета кредита. Этот метод позволит вам лучше чувствовать себя “в бюджете” по сравнению с максимально возможным кредитом рассчитанным банком.

Мой иппотечный брокер (или сайт на Интернете) сказал, что мне дадут займ на дом до ХХХ тыс. долларов после того как я сказал ему моё кредитное очко, свою зарплату и долги. Даже прислал мне письмо с этой цифрой. Готовы ли я к покупке дома?

Это был первый шаг, т.н. pre-qualification, и вы теперь знаете приблизительную сумму займа и цену дома на которую вы можете расчитывать. Но это далеко не всё. Вам нужен pre-approval, a не pre-qualification. В процессе pre-approval у вас запросят множество документов включая ваши удостоверения личности, налоговые отчеты, место работы, чеки с работы и другие документы. Если у вас все «нормально», вам выдадут т.н. pre-approval letter и вот теперь вы уже почти уверены, что вы можете расчитывать на сумму указанную в письме.

Почему я должен пройти через это сейчас, еще до того как я начал искать дом? Ведь они все равно будут проверять меня когда я найду дом и обращусь на займ?

В процессе покупки, еще до того как вам дадут добро на получение займа, вы потратите деньги на due diligence fee, инспекцию, оценку дома специалистом из банка (и возможно другие расходы) – эти расходы вам не вернуться если вам откажут в займе. Поэтому, лучше быть уверенным, что вас одобрят еще до начала поиска дома. К тому же, продавцы тоже не хотят рисковать заключая контракт с покупателями не будучи уверенными что им дадут займ и запрашивают это pre-approval letter при подаче офера.

Инспектор понаписал 20 страниц неполадок кот. он нашел в доме. Или пусть продавцы всё чинят или я не буду покупать дом который «разваливается»!

Задача инспектора указать всё что или не соотвествует кодам застройки, рекомендациям производителя или просто не работает. Даже перегоревшие лампочки, грязные фильтры, плохой слив в раковине и подобное будут указаны в отчете. Также, если, например,  в 2006 г. коды не включали заземление газового счетчика, а новые коды включают, то это совсем не значит, что продавцы должны привести дом в соответствие с сегодняшними кодами застройки. Ваша задача состоит в том чтобы вместе с вашим риелтором «отфильтровать» важное от мелочей и, базируясь на этом, составить запрос на ремонт. Имейте в виду, продавцы не обязаны делать ремонты, поэтому это процесс переговоров в котором вам вероятно придется в чем то уступить, а на чем то настоять.

Нужно ли мне заказывать Survey, кому нужна эта карта?

Survey делается по вашему желанию и часто расскрывает все то, что принадлежит вашим соседям и залезает на ваш участок или наоборот, всё принадлежащее вам на участки соседей (забор, клумба, грядки, деревья, кусты, сарай и т.д.). Также, если вы планируете ставить забор или сажать деревья и т.п. как только въедете в дом, то имеет смысл иметь карту, чтобы не залезать на чужие участки (соседи имеют право заставить вас убрать то что залезает на их участок). Также, survey может показать землю на вашем участке по кот. кампании поставляющие вам электричество, воду, канализацию, газ и т.д.) или даже ваши будующие соседи могут иметь право доступа к их дому по вашей территории (т.н. easements). На этой земле не имеет смысла что-то строить, т.к. в какой то момент кампании может понадобиться доступ.

Могу я прийти на Open House и сделать офер агенту кот. там сидит?

Теоретически и физически можете, но зачем? Ведь тот агент был нанят продавцом и представляет только его интересы (заработать больше денег продавцу и сделать как можно меньше ремонтов за их счет). Есть агенты которые могут работать и с продавцом и с покупателем в одной сделке, но они обязаны быть абсолютно нейтральными в процессе сделки и только передавать ваши пожелания продавцу и наоборот, желания продавца вам при этом не давая совет ни тем ни другим. Имейте своего агента, он для вас бесплатный и говорите другим агентам, если спросят, что у вас есть свой риелтор и они не будут больше к вам «приставать» ;).

Мы планируем покупать новую застройку и там уже есть офис по продажам и агент. Нужен ли нам свой агент?

Агент в офисе застройки защищает интересы строителя, опять таки, продать подороже с меньшим количеством опций и апгрейдов. Имея своего агента, вы не только будете иметь опытного советчика на вашей стороне, но и человека кот. будет договариваться о лучших условиях продажи, цены, опциях, апгрейдах, проследит за выполнением застройки в договоренные сроки, объяснит и посоветует какое финансирование лучше выбрать, проведет с вами инспекцию перед передачей ключей. И да, услуги вашего агента вам не стоит не копейки...

Наш реалтор показал нам 5 домов и предлагает сделать выбор, а нам не один не понравился. Это так принято в этом бизнесе?

Нет, задача реалтора найти вам дом вашей мечты. Ваш агент должен вам советовать базируясь на своем профессиональном и жизненном опыте, а не оказывать давление. Наш бизнес основан на рекоммендациях и если вы будете счастливы покупкой дома, то вы всегда порекумендуете своего агента вашим друзьям. Но, как и везде, есть и "плохие яблоки в корзинке", кот. хотят побыстрее заработать свои комиссионные не учитывая интересы клиента. Если ваш агент действительно оказывает на вас давление с покупкой дома который вам не нравится -- найдите другого агента.

Одни наши знакомые купили дом кот. был на "For Sale by Owner" и не пользовались услугами реэлтора, даже сбросили несколько тысяч с цены дома. В чем подвох?

Подвох в том, что не продавец, не покупатель могли не знать "рыночную" стоимость дома. Если продавец запросил 300 тыс. за дом и покупатель выторговал 20 тыс. при этом купив дом за 280 тыс, это не всегда значит, что ему повезло. Ведь остальные подобные дома по соседству могли быть проданы за 250-260 тыс. Проблемма может возникнуть при продаже, когда вам не дадут запрошенной цены. Еще, "опастность" таких сделок заключается в том, что не зная рыночную цену дома вы можете предложить бОльшую сумму чем рыночная и дом не пройдет банковский appraisal, тем самым или вы должны заплатить разницу между appraised value и ценой за кот. вы договорились покупать дом или прервать договор в случае, если продавец не согласится сбросить цену. Одна из важных задач реалторов -- определить рыночную цену дома проверив т.н. COMPs (comparable sales) и посоветовать вам диапазон предлагаемого вами офера, чтобы дом смог быть оценен банком в цену вашего офера на 100%.

Если у вас есть любые вопросы по продаже или покупке недвижимости в Raleigh-Durham-Chapel Hill-RTP, North Carolina area, звоните или пишите мне на e-mail, с удовольствием поделюсь информацией и помогу в поиске или продаже дома. Также, посетите мой официальный сайт с Fathom Realty или мой другой, более подробный сайт на русском (in Russian).